Сдача офисных помещений в аренду как бизнес. Аренда коммерческой недвижимости – все секреты

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Самое главное – определиться с ценой, найти клиента и грамотно оформить договор.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

ВАЖНО: Арендатор снимает коммерческий объект с целью получения дохода, поэтому при оценке стоимости важно учесть примерную возможную прибыль, которую он может получить.

На цену влияют такие факторы, как:

После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

Поиск клиента

Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

Прежде, чем это делать необходимо составить коммерческое предложение или объявление.

В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах , например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.
Объявление должно обязательно сопровождаться несколькими фотографиями.
Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.
Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.

Презентация и подписание документа

Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

личные данные съемщика и владельца;
адрес, площадь и технические характеристики;
регистрационные данные;
срок сдачи;
размер оплаты и порядок ее перечисления;

ВАЖНО: По закону владелец не имеет права повышать плату чаще одного раза в год. Поэтому в договоре необходимо указать максимальный размер возможного повышения арендной платы и срок, за который съемщик будет предупрежден об этом.

В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

Гонорар в виде процента обычно берется с соискателей, а не владельцев.

Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

Сроки аренды

Срок действия договора аренды нежилого помещения — важный пункт. Он бывает трех видов.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2. , если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

Досрочное расторжение договора найма на определенный срок возможно как со стороны собственника, так и со стороны съемщика.

Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

офисные помещения;
торговые;
складские;
индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

Расходы на строительство или приобретение помещения.
Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
Расходы на содержание и охрану помещения.
Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

достаточно большой период окупаемости;
не очень высокий уровень рентабельности;
высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

долгосрочные договора сроком от года и выше;
стабильный уровень прибыли;
доход будет получаться арендодателем постоянно;
пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода - на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта - надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус - вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения - 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

месторасположение здания/помещения;
инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
класс здания;
качество и уровень ремонта;
функциональность планировки;
различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

полные сведения о каждой из сторон;
точный адрес объекта аренды;
сумму и плательщика коммунальных услуг;
размер ежемесячной аренды;
дата, когда объект будет сдан в аренду;
необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
описание качества ремонта и находящейся мебели;
ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

паспорт гражданина РФ;
документ о подтверждении права собственности;
план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

парковки;
точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
инфраструктуры;
высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
задержки ежемесячных платежей и других выплат;
использование арендуемой недвижимости не по назначению;
порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

. при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело - офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 - 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же - 7,5 лет - окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

ПРОВЕРЕНО

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 - 2 раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 - 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 - 3 года с доходностью 20 - 30% в год), - пояснил Антон Белых. - С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте - 6-7 лет, а офисного - 8-9 лет», - уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина , добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 - 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, - пояснил специалист. - Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата - 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым - около 19 лет», - пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда - высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, - пояснил эксперт. - В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, - пояснил специалист. - Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения. В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, - пояснила эксперт. - Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, - отмечает Мария Жукова. - Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов - те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук , минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 - 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства - еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью