Можно ли сдать квартиру без агентов. Как сдать квартиру без посредников и сделать это правильно? Аренда от собственника, без риэлторов и агентств — на что обратить внимание? Как оформить поступление денежных средств

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

Свидетельство о праве собственности на жильё в случае или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

размер месячной оплаты за аренду,
сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
обязательно обозначается количество будущих жильцов,
порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры , в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
Использование различных безналичных счетов , на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества . Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

В газетах очень часто можно найти объявления с таким содержанием: «Сдам квартиру без посредников», «Сниму жилье без агентства» или «Сдача квартир в аренду от собственника». Что это означает и что имеют ввиду их податели?

Чтобы сэкономить время и деньги, многие собственники предпочитают обращаться к риэлторам. Такое решение часто основывается на желании не только поскорее сдать жилье, но и найти ответственного и добросовестного нанимателя.

Как показывает практика, помощь агента не всегда гарантирует быстрое заключение сделки и подбор съемщика , который будет соответствовать требованиям владельца.

Важно! что при заключении сделки с риэлтором клиенту придется платить ему комиссию, а это от 50 до 100% от стоимости жилья. На такие условия пойдет не каждый соискатель, а значит, часть потенциальных съемщиков будет отсеяна.

По этой же причине многие люди ищут жилье от собственника, чтобы не переплачивать за заключение договора с риэлтором. Сдать и снять квартиру без посредников можно. И главная задача собственника – найти такого человека.

Многие владельцы наивно полагают, что юридическую силу имеет только тот договор, который составляют агентства. Поэтому, чтобы обезопасить себя и свое имущество они идут на сделку с риэлтором. Однако договор, оформленный без участия посредника, имеет такую же силу, как документ от агента. А значит сдать квартиру без агентства реально и договор можно заключить самостоятельно.

С чего начать?

Процесс ведения сделки состоит из нескольких этапов. Чтобы быстро найти клиента, вам необходимо уделить каждому шагу максимум внимания.

Определение размера арендной платы

Сдача квартиры от собственника начинается с назначения цены ежемесячного платежа. Многие собственники, желая выгодно сдать свой объект, слишком завышают цену. В результате объявление о сдаче жилья висит месяцами.

Для определения оптимальной рыночной цены необходимо учитывать несколько факторов:

Прежде чем сдать квартиру в аренду без посредников не лишним будет узнать об аналогичных ценовых предложениях в интернете.

Посмотреть, за сколько сдаются похожие объекты, можно на сайтах агентств вашего города или на сайте avito.ru .

Если при анализе своей жилплощади вы пришли к выводу, что стоимость аренды будет невысокой, можно улучшить качество жилья. Например, сделать косметический ремонт или купить недостающую технику и мебель. Как правило, такие вложения окупаются достаточно быстро – за 1-2 месяца.

Как и где искать клиентов?

Прежде чем сдать квартиру без агентов, необходимо решить для себя: кого вы рассматриваете как потенциального квартиросъемщика? Женщин, мужчин, семейные пары, иностранцев, жильцов с детьми и домашними животными?

Если вам принципиально, кто будет проживать на вашей территории, то это необходимо указать в объявлении.

Поисками клиентов можно заняться через знакомых и родственников. Сообщите им, что вы хотите сдать квартиру без риэлторов и укажите цену. Такой вариант наиболее безопасный для собственников, так как по знакомству чаще всего находятся ответственные и добросовестные люди.

Самый эффективный способ найти арендатора – подать объявления на интернет-ресуры, такие, как avito.ru или iir.ru .

Чтобы быстро найти заинтересованных людей, объявление должно быть подробным. Важно описать все характеристики объекта:

адрес (достаточно указать улицу);
общую площадь;
ее состояние;
наличие мебели и техники;
стоимость;
свой номер телефона для связи.

Текст желательно сопроводить подробными фотографиями всех комнат, чтобы у клиента было меньше вопросов во время переговоров.

Если в квартире низкие коммунальные платежи, то это одно из достоинств вашего предложения, поэтому его нужно также указать в объявлении.

Как сдать квартиру в аренду без посредников мы разобрались, но теперь более подробно поговорим о самом заключении договора.

Как заключить договор?

Чтобы сдать квартиру самостоятельно нужно найти образец договора и распечатать его в двух экземплярах. Один остается у собственника, другой у квартиранта.

Грамотное оформление и учет всех нюансов в содержимом договора является залогом безопасности недвижимости и имущества владельца. Итак, что необходимо указать в соглашении:

дата;
данные обеих сторон, а именно: ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, регистрация и место фактического проживания;
предмет соглашения: наименование недвижимости (квартира), ее адрес, площадь, состояние;
стоимость ежемесячной оплаты и порядок ее передачи;
указание об обязанности платить коммунальные платежи. На какого лягут эти расходы – на собственника или жильца;
сроки оплаты;
обязанности по выполнению ремонта и устранению неисправностей мебели и техники;
срок аренды;
указание лиц, которые будут еще проживать в этой квартире (если есть);
права и обязанности сторон;
штрафные санкции при несоблюдении обязанностей;
условия, при которых одна из сторон может расторгнуть соглашение.

Чтобы сдать квартиру самому и обезопасить недвижимость, рекомендуется также прописать о невозможности квартиранта сдавать жилье в субаренду.

Для сохранности имущества (бытовой техники, мебели и пр.) желательно составить опись, в которой перечислить все ценное, что находится в квартире. Также нужно указать состояние перечисленных вещей. В приложении можно прописать компенсацию и ее размеры в случае потери или порчи тех или иных предметов и техники.

Документы

При заключении договора найма владельцу необходимо предоставить паспорт и свидетельство о владении недвижимостью.

Особо опытные арендаторы могут потребовать при заключении сделки присутствие всех людей, имеющих долю в данной площади, чтобы исключить недовольство со стороны остальных дольщиков.

Квартиросъемщику достаточно предоставить паспорт.

ВАЖНО! Если право на владение недвижимостью имеет еще одно лицо, то потребуется его согласие в виде письменной доверенности или личного присутствия.

Нужно ли платить налоги?

В соответствии с п. 1, ст. 208 Налогового кодекса РФ прибыль, полученная от сдачи в аренду недвижимости, облагается налогом. Однако тут есть и свои нюансы. Договор, заключенный на 11 месяцев, можно не регистрировать в Росреестре, а значит, и налоги платить тоже не требуется.

Если документ подписан на срок от года и более, то он подлежит регистрации. Данные при регистрации могут попасть в налоговую, в результате скрыть свои доходы уже не получится. В налоговую службу необходимо предоставить декларацию о доходах с недвижимости. Платится сумма раз в год и составляет 13% от прибыли.

Если в собственности у вас находится много недвижимости, которую вы сдаете, то лучше оформить себя как юридическое лицо. Налог при этом будет значительно ниже, чем у физического лица. Есть и свои минусы – придется вести бухгалтерию, делать пенсионные взносы и открывать счет.

Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников?

Самые частые ошибки собственников:

Таким образом, сдать квартиру самостоятельно без участия третьих лиц вполне реально. Главное, поставить адекватную стоимость, найти добросовестного клиента и оформить подробный договор.

Вложения в индексные фонды, покупка высокодоходных акций, кешбэк от операций с кредитными картами - все это является источником пассивного дохода. Этот список можно продолжить одним из самых простых и популярных способов инертного заработка, позволяющий получить прибыль от использования личной недвижимости, - сдача жилья во временное пользование. Как сдать квартиру в аренду правильнобез привлечения риэлторских компаний и как официально оформить соглашение, избежав неприятностей с законом, - читайте далее.

Всего несколько шагов отделают арендодателя от размещения объявления до передачи ключей клиенту, однако каждый из них должен быть тщательно продуман, особенно это касается составления и регистрации договора, а также уплаты налогов.

Шаг 1. Подготовка помещения

В первую очередь следует проверить квартиру на предмет неполадок и при необходимости их исправить. Особое внимание нужно уделить следующим моментам:

исправности замков и дверей;
надежности сантехники;
внешнему виду мебели и окон.

Оптимальный must have набор должен состоять из шкафа, нескольких кроватей или большой двуспальной и кухонного уголка. Не обязательно чтобы меблировка была обставлена в соответствии с фэн-шуй, однако старые, обшарпанные предметы интерьера не вызовут восторга у потенциальных квартирантов. Желательно избавиться от всего ветхого, к тому же, пустые комнаты могут вызвать интерес квартиросъемщиков, собирающихся переселяться с большим количеством вещей. Состояние квартиры будет обуславливать не только ее стоимость, но и контингент жильцов: платежеспособные клиенты отдают предпочтение комфортным условиям.

Целесообразным будет проведение косметического ремонта, который существенно освежит обстановку. Если в этом нет надобности, можно ограничиться генеральной уборкой.

Шаг 2. Определение стоимости

С помощью информации в специализированных изданиях и Интернет не сложно узнать среднюю стоимость помещения, отталкиваясь от которой можно устанавливать собственную. Определяющими факторами ценообразования являются:

Месторасположение: шумная центральная часть города или пригородная зона - каждый район имеет свою целевую аудиторию, однако центр всегда стоит дороже.
Площадь: с увеличением числа квадратных метров стоимость арендной платы будет повышаться.
Состояние квартиры, мебели, аппаратуры и бытовой техники: свежий ремонт и хорошая «начинка» помещения помогут арендодателю получить отличную компенсацию за предоставленное помещение.
Инфраструктура: наличие школ, детских садов, фитнес-центров, аптек и торговых центров в ближайшем соседстве с домом будут отличным бонусом, влияющим на формирование цены.

Транспортная развязка также играет большую роль: близость к метро значительно ускоряет процесс сдачи помещения.

Шаг 3. Поиск клиентов

Чтобы помещение долго не простаивало, желательно поместить информацию о нем во всех возможных источниках. Самыми популярными считаются следующие:

Печатные издания, доски объявлений в Интернет и специальные группы в социальных сетях. Этот метод является самым востребованным, поскольку задействует набольший процент целевой аудитории, но следует быть готовым к большому количеству звонков, в том числе и от риэлторов, предлагающих заключение посреднического договора. Клиентов можно искать и самостоятельно, через размещаемые ими публикации о намерении снять жилье.
Сарафанное радио. Известив близких и друзей о пустующей квартире, обратную связь можно получить в кратчайшие сроки. Главное преимущество этого варианта состоит в том, что жилец будет иметь рекомендации знакомых. В этом же заключается и его основной недостаток: он может обратиться с просьбой об уменьшении арендной платы или ее отсрочки.

Сведения, которые нужно перечислить в объявлении:

площадь помещения;
стоимость;
наличие мебели и бытовой техники;
удаленность от транспортной развязки.

Сообщение не должно быть громоздким: емкое и лаконичное быстрее заинтересует клиента, нежели развернутое описание.

В конце заметки желательно указать, позволительно ли проживание с домашними животными или разрешено ли курение в помещении, а также предпочтения по поводу клиентуры: семейные пары или студенты, например.

Иногда можно увидеть объявления, расклеенные на остановках или в подъездах. Этот способ является достаточно сомнительным, поскольку вряд ли заинтересует достойного квартиранта, к тому же он чреват привлечением за административное правонарушение.

Шаг 4. Показ квартиры

На этом этапе важно грамотно и открыто отвечать на все поставленные вопросы. Следует быть готовым к тому, что потенциальные жильцы будут проверять работу сантехники и бытовых приборов, а также попросят показать правоустанавливающие документы.

Чем детальнее будет продемонстрировано помещение, тем больше шансов на удачное заключение сделки.

Перед тем, как пригласить квартиросъемщиков, желательно предпринять следующие действия:

сделать влажную уборку;
устроить проветривание;
при необходимости вкрутить новые лампочки;
проинспектировать состояние техники.

Если клиенту понравилась квартира, максимально подробно изложите ему условия аренды, чтобы на этапе составления договора не возникало недоразумений.

Шаг 5. Оценка платежеспособности клиента

Порядочность и финансовая состоятельность являются определяющими критериями при выборе будущих квартиросъемщиков. Безответственные жильцы могут в течение 1 месяца нанести существенный материальный ущерб, который в случае плохо сформулированных условий контракта, придется компенсировать арендодателю. Во время общения необходимо обратить внимание на ряд важных моментов:

Манера вести переговоры . В процессе телефонного разговора есть возможность сделать много полезных наблюдений: клиент может не обладать лингвистической грамотностью, однако желательно, чтобы присутствовала культура речи. По этим признакам можно отнести человека к определенной социальной прослойке и при необходимости прекратить дальнейшую коммуникацию.
Внешний вид . При личной встрече можно дополнить впечатление о человеке, исходя из степени его опрятности. Аккуратная, со вкусом подобранная одежда может рассказать и об уровне дохода, и о качествах характера. Однако делать ставку, руководствуясь исключительно этим критерием не стоит, поскольку наружность бывает обманчива. Многим женщинам, например, свойственна некая нарочитость в выборе предметов гардероба, тогда как большинство представителей сильного пола предпочитают умеренность и простоту.
Место работы . Уместным будет тактично попросить визитку или поинтересоваться родом деятельности квартиросъемщика. Основываясь на выбранной профессии, можно попытаться определить уровень дохода и возможность своевременной оплаты арендной платы.
Планируемый период съема квартиры . Долгосрочная перспектива внушает больше доверия, нежели краткосрочная аренда помещения.

Как правило, спрос на аренду превалирует над предложением, поэтому обращаться будет большое количество человек различных возрастных категорий и классов.

Условно потенциальных жильцов можно разделить на несколько групп:

Близкий круг . Друзья, родственники, а также их знакомые считаются оптимальным вариантом.
Семейные пары . Хороший выбор, поскольку семьи предпочитают продолжительное сотрудничество, особенно если у них есть дети, которым необходимо посещать школу или детский садик. Родители, как правило, оберегают своего ребенка от частой смены учреждений подобного рода, соответственно они избегают частых переездов.
Пары, состоящие в гражданском браке . Этот тип квартиросъемщиков не является стабильным, поскольку велика вероятность разрыва неузаконенных отношений и выселения из квартиры.
Студенты . Как правило, учащиеся в вузах заселяются по несколько человек с целью экономии денежных средств. Арендодатели отдают предпочтение девушкам, делая ставку на их чистоплотность и хозяйственность, неохотно пуская в квартиру молодых людей, которым в этом возрасте свойственна чрезмерная тяга к вечеринкам. Хотя, конечно, это стереотип, и нужно принимать решение в каждом конкретном случае.
Приезжие . Примерно 50% клиентов являются жителями других городов или стран. Преимущественно это люди, приехавшие для работы или обучения. У многих собственников квартир настороженное отношение к иностранным гражданам, особенно к выходцам из Средней Азии, поскольку практика показывает, что вместо оговоренного одного или двух человек проживает гораздо большее количество.

Однако много иностранцев работают в престижных, высокооплачиваемых компаниях, и часто являются более привлекательными арендаторами, нежели жители периферии, например.

Шаг 6. Подготовка документов

Этот этап является одним из самых ответственных. Чтобы предотвратить массу нежелательных моментов нужно оформить договор аренды, поэтому желательно начать готовить все необходимые бумаги заранее.

Для приватизированного помещения понадобится следующий пакет:

правоустанавливающий документ на квартиру, которая будет сдаваться в аренду;

С 2017 г. в роли этого документа выступает выписка из ЕГРН. Свидетельства о регистрации упразднены и не оформляются с середины 2016 г. Существует 7 видов подобных справок: для заключения контракта понадобится та, в которой содержатся технические характеристики объекта и зарегистрированные права на него.

удостоверяющие личность документы;
оплаченные квитанции по коммунальным счетам.

Если в квартире прописаны лица, не являющееся ее собственниками, необходимо получить их письменное согласие.

Если помещение является муниципальным, для его сдачи дополнительно потребуется разрешение муниципальных органов, получить которое можно в Департаменте Управления Имуществом. Следует написать соответствующее заявление и приложить к нему письменное согласие всех зарегистрированных по этому адресу жильцов с указанием их паспортных данных.

Шаг 7. Заключение договора аренды

Любой владелец, сдающий свою собственность, обязан оформить с нанимателем договорные отношения.

Если арендатором является физическое лицо, нужно оформлять договор найма, если юридическое лицо - договор аренды.

Допускается заключение договора найма термином не более 5 лет. Если временная продолжительность аренды не указана, она автоматически устанавливается на 5 лет. Договор аренды может быть заключен на любой срок. Договор, оформленный на 1 год и менее, является краткосрочным, срок аренды в нем следует прописать в обязательном порядке. Все остальные контракты являются долгосрочными.

Внесите в эти образцы необходимые дополнения, которые будут устраивать обе стороны.

Таблица 1. Ключевые моменты, которые важно предусмотреть в договоре

Пункт договора	Содержание
Основание договора	Обозначить документ, на основании которого выдано право распоряжаться квартирой
График и способ выплат	Указать дату оплаты и способ: наличный либо безналичный расчет. Если используется второй вариант, внести банковские реквизиты арендодателя
Возврат залоговой суммы	Специалисты советуют не рассматривать залог в качестве платы за последний месяц проживания. Практичней будет вернуть эту сумму после проверки квартиры в день выезда жильцов
Оплата коммунальных платежей	В договоре должно быть обозначено, какая из сторон ответственна за их уплату
Частота осмотров квартиры	Оговорить регулярность проверок, которая будет приемлема для обеих сторон
Процедура расторжения договора	Отдельным пунктом обозначить срок, в течение которого стороны должны известить другу друга о прекращении договорных отношений
Ответственность сторон в случае повреждения собственности арендодателя	Желательно указать, кто из участников договора должен компенсировать порчу имущества, находящегося в квартире
Правила поведения	Если курение или проживание с домашними животными является неприемлемым, целесообразно будет прописать подобные пожелания в договоре
Возможность ремонта	Оговорить в каких случаях допустимо проведение ремонта и какая из сторон является материально ответственной за покупку материалов и оплату услуг мастеров

Приложением к договору должен идти акт приема-передачи, в котором необходимо максимально подробно перечислить всю мебель и технику, находящуюся в квартире, и указать ее состояние.

После того, как будут улажены все юридические нюансы, подписан договор и переданы ключи от квартиры, следует проинформировать жильцов о правилах пользования техникой, учета показаний счетчиков, а также предоставить телефоны обслуживающих организаций.

В юридической практике существует договор безвозмездного пользования. Особенности его применения заложены в самом названии: официально арендодатель, а точнее ссудодатель, не получает денежной компенсации за предоставленное помещение. Однако это не отменяет оплаты коммунальных платежей и прочих издержек, связанных с проживанием, ссудополучателем.

Договор подобного типа можно заключать при необходимости официального оформления договорных отношений с родственниками или знакомыми, живущими в квартире бесплатно. К тому же подобная мера поможет предотвратить ситуации, в которых могут быть предъявлены обвинения в нелегальной сдаче жилья.

Не следует договор аренды или найма заменять подобным контрактом с целью избежать уплаты налогов, поскольку потребовать арендную плату с жильцов на основании этого документа не представляется возможным.

Шаг 9. Регистрация договора

Договор, заключенный на период до 1 года, считается краткосрочным и не подлежит регистрации. С 2014 г. долгосрочный договор следует регистрировать в течение 1 месяца после его подписания.

Налоговая инспекция не занимается регистрацией подобных документов, она лишь принимает декларации о доходах.

Для осуществления этой процедуры необходимо:

оплатить госпошлину: для физических лиц предусмотрена сумма в 2 000, а для юридических в 22 000 рублей;
написать заявление;
предоставить один экземпляр договора и удостоверяющий личность документ.

При подаче документов требуется присутствие обеих сторон. Если помещением владеют несколько человек, необходимо показать их нотариально заверенное согласие.

Когда срок действия договора истекает, у арендатора существует преимущественное право на аренду помещения перед другими претендентами. Если арендодатель принимает решение продолжать сдавать квартиру, в первую очередь он должен поинтересоваться у существующего нанимателя о его намерении продолжать сотрудничество. При продлении контракта допускается изменение предыдущих условий.

Чтобы снять обременение, наложенное на имущество во время регистрации договора, следует подать заявление в Росреестр. Автоматически, с окончанием договора, оно не снимается.

Шаг 10. Оплата налогов

Сдача недвижимости в аренду считается предпринимательской деятельностью, прибыль от которой облагается налогом.

Согласно законодательству, если владельцем квартиры является юридическое лицо, оно должно оплатить из суммы арендной платы налог в размере 13% от размера ежемесячного платежа. Если помещение снимает физическое лицо, эта функция находится в зоне ответственности арендодателя.

Особенности уплаты налога:

для физических лиц: 13% от суммы ежемесячного платежа;
для ИП: 6% при УСН.

Самым необременительным является 1 вариант.

Декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ за прошедший год необходимо подать до 30 апреля, а оплатить до 15 июля текущего года. Следует быть готовым, что инспектор может запросить документы, подтверждающие источник дохода. В этих целях могут быть предоставлены нотариально заверенная копия договора аренды или найма, в котором зафиксирована сумма ежемесячной оплаты, а также копии расписок о получении денег.

Формула расчета: сумма арендной платы * 12 месяцев * 13%. Предположим, арендодатель сдает недвижимость за 100 000 рублей в месяц, его годовой доход равянется 1 200 000 рублей за год, соответственно размер подоходного налога составит 156 000 рублей.

Если сдача квартиры осуществляется постоянно, целесообразно зарегистрировать ИП с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества». Однако подобное мероприятие чревато появлением дополнительных обязанностей, таких как ведение книги учета доходов и расходов, а также издержек на оплату взносов в ПФ и ФМС.

Читайте о том, как открыть ИП, в . Подробная пошаговая инструкция, образцы необходимых документов и полный перечень бумаг, которые нужно предоставить в государственные органы.

ИП может выбрать следующие варианты налогообложения:

УСН со ставкой 6% от всей прибыли + выплата страховых взносов, которые являются ежегодным платежом. Схема расчета: стоимость арендной платы * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (страховой взнос ИП в 2017 г.) + 1% от прибыли свыше 300 000 рублей.
Использование патентной системы налогообложения ИП в рамках УСН. Схема расчета: стоимость патента + 50% от размера страхового взноса.

Стоимость патента высчитывается на основании обозначенной региональным законом суммы предполагаемого дохода от сдачи недвижимости. Эти показатели определяются отдельно для каждого региона.

Практика показывает, что если прибыль, получаемая от аренды недвижимости, превышает 50 000 рублей, есть смысл задействовать ИП на основе патента. Однако этот вариант приемлем только в том случае, если владелец квартиры уверен в серьезности намерений квартирантов. Важно убедиться, что договор не будет разорван в течение года, поскольку оплаченный патент не подлежит возврату.

На основании письменных доказательств в виде расписок, в которых указан факт передачи денег, или аудиозаписей судебный орган может вынести решение об административном наказании.

Для привлечения арендодателя к уголовной ответственности необходимо представить доказательства умышленного сокрытия прибыли, либо сумма неоплаченного налога должна превышать 100 000 рублей.

В группе риска находятся собственники, сдающие квартиры иностранным гражданам, поскольку данные об их местонахождении содержатся в ФМС, оказывающей последнее время посильное содействие налоговым инспекторам.

Меры наказания:

Принудительная оплата.
Удержание пени, размером 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации за каждый день неоплаты.
Штраф в размере 5% от ежемесячной суммы налога.
Штраф за несоблюдение срока оплаты в размере 20% от неоплаченной суммы.
Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в особо крупных размерах, предусматривающая лишение свободы на 1 год либо выплату суммы от 100 000 до 300 000 рублей в зависимости от суммы неуплаты.

Как правило, эти меры, за исключением уголовной ответственности, применяются комплексно.

Проинформировать налоговых инспекторов о неуплате налогов могут не только арендаторы, но и слишком ответственные соседи. Однако доказать факт получения денег за аренду достаточно сложно, к тому же сотрудникам ФНС не разрешено входить в квартиру без согласия ее владельца.

Несмотря на всю кажущуюся привлекательность сдачи квартиры без официальной регистрации договора аренды, подобная мера может защитить от неуплаты жильцами арендной платы и многих других нюансов, связанных с их проживанием.

Как сдать квартиру посуточно

Этот вариант получения прибыли от пустующей недвижимости всегда был очень популярным, поскольку является более прибыльным, нежели долгосрочная аренда. Доход от посуточной сдачи жилья в несколько раз превышает выручку от помесячной. К тому же, с точки зрения клиента съем квартиры на один день намного выгоднее проживания в гостинице. Специалисты, изучающие этот вопрос, полагают, что со временем этот бизнес может представлять значительную угрозу для небольших отелей и хостелов.

Перечень условий и предметов, необходимых для обеспечения комфортных условий:

удобное месторасположение квартиры;
свежий ремонт;
исправная сантехника и бытовые приборы;
плита;
гладильная доска и утюг;
постельное белье и полотенца;
беспроводной интернет.

Количество дополнительных опций, в виде стиральной машины, например, будет положительно отражаться на стоимости аренды.

Посуточная аренда при всех неоспоримых достоинствах все же имеет ряд недостатков:

Недостаток 1. Ненадежность . Этот вид заработка менее стабилен, поскольку квартира может быть невостребованной в течение длительного периода времени. Этому виду бизнеса присуща определенная сезонность: для курортных городов, например, в холодное время года наступает мертвый сезон.

Как правило, в течение 1 месяца посуточная аренда занимает от 15 до 20 дней. Удачным считается месяц, в котором помещение задействовано не менее 25 дней.

Недостаток 2. Сомнительная клиентура. Контингент, отдающий предпочтение такому способу аренды, как правило, разнохарактерный. Существует риск частого проведения вечеринок и шумных мероприятий.

Чтобы подобных недоразумений не возникало, следует отдавать предпочтение семейным парам.

Недостаток 2. Необходимость в постоянной уборке помещения . Квартиру придется регулярно убирать, следить за состоянием техники и менять постельное белье.

Желательно при заселении брать с жильцов залог, чтобы в случае повреждения имущества можно было этой суммой компенсировать испорченные вещи. В качестве гарантии оплаты следует заключить с квартирантом договор посуточной аренды.

С целью увеличения спроса на квартиру, можно открыть ИП и приобрести кассовый аппарат. Эта мера привлечет командированных сотрудников, которым для отчетности потребуются документы, подтверждающие пребывание в квартире.

Видео - Как сдать квартиру

«Заплати налоги и спи спокойно», - слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству. Сдача квартиры также налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму. После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Если вы сдаете элитное жилье (дороже 85 тысяч) или же несколько квартир, имеет смысл купить патент на это.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью. Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными. Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

По крайней мере в первые месяцы наведывайтесь к жильцам в гости, чтобы убедиться, что они чистоплотны и не намерены разнести ваше имущество.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову. Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Залог

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости за месяц). В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.

С поиском съемного жилья сталкиваются многие. Это и студенты, оторвавшиеся от родителей, молодожены, вступающие в новую семейную жизнь, командировочные, ищущие квартиру или комнату на несколько дней, и многие другие. Немногим из соискателей удается быстро найти жилье, которое полностью будет удовлетворять всем требованиям. Зачастую поиски квартиры занимают достаточно много времени.

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью